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SOCIETÁ DI INGEGNERIA CHE SI OCCUPA DI OPERE CIVILI E INFRASTRUTTURALI, PUBBLICHE E PRIVATE, E DI MECCANICA DEI CONTINUI

Progetti


Lido di Bellano

Trattasi di concessione in uso di lido attrezzato con realizzazione di opere pubbliche, con procedura di Project Financing di cui al bando pubblico emesso dal Comune di Bellano nel 2005.

Engi.Co. ha partecipato al bando, è risultato aggiudicatario e, in qualita’ di promotore, ha progettato, costruito e sta gestendo il compendio.

L’intervento proposto ha per oggetto la riqualifica dell’area comunale identificata ai mappali 6542 in parte e 276 e parte delle aree di cui alla concessione demaniale denominata "Bellano/7" in area compresa fra il lago di Como, la via Martiri della Liberta’, la sponda sinistra orografica del torrente Pioverna, e l’area demaniale concessa in uso alla Nuova Rumi s.r.l. per la realizzazione delle strutture a terra al servizio del Porto Turistico nel Golfo "La Stupenda".

La proposta consiste nella progettazione, costruzione e gestione di opere civili e impiantistiche finalizzate alla realizzazione di un lido attrezzato con piscina, ad uso pubblico, con possibilita’ di servizio bar e ristorazione.

Si tratta in particolare della formazione di una spiaggia attrezzata orlata con una serie di corpi di fabbrica funzionali e di impatto paesaggistico studiato in funzione dell’ambiente di inserimento, su di un unico piano fuori terra, con locali adibiti a spogliatoio, docce e servizi igienici, ristorante con cucina e forno per pizzeria, bar e depositi per attrezzature sportive e ricreative.

L’iniziativa è localizzata nel soprasuolo dei mappali sopra descritti come da indicazione dell’A.C.di Bellano, da concedersi in diritto di superficie per la durata di trenta anni.

L’intervento si sviluppa su di una superficie di circa 2245mq, comporta la formazione di corpi di fabbrica per complessivi 1800mc con area coperta di 470mq, in parte adibita a ristorante e bar e in parte adibita a spogliatoi e locali di servizio, la formazione di due piscine con acqua riscaldata rispettivamente per gli adulti e per i bimbi. La spiaggia pubblica ha una capienza di circa 200 persone, il ristorante circa 50 coperti d’inverno e 150 coperti d’estate.

L’opera, che è stata compiutamente realizzata in soli 9 mesi solari, comprende tutti gli arredi e le attrezzature necessari alla gestione del lido (banco bar, cucina industriale, forno da pizza a legna, vettovagliamento completo, sdraio, ombrelloni, etc.).

L’intervento realizzato è una struttura "balneare lacuale integrata", in quanto il progetto prevede la suddivisione, dell’area interessata, in due zone principali: la prima, il Lido propriamente detto nel quale si svolge la balneazione, è attrezzato con un arenile artificiale con accesso diretto al lago.

A margine di detto arenile sono collocate una piscina di media grandezza e una altra piscina più piccola per la balneazione dei bambini.

A corollario di quanto sopra esposto, nell’area adiacente all’arenile e alle piscine, è posto un edificio destinato ai servizi connessi alla balneazione.

La seconda zona, identificata come zona destinata alla ristorazione, è costituita da un edificio, di elevato valore architettonico, ad un solo piano f.t., con altezza minima consentita ed una suddivisione dei corpi di fabbrica in due elementi, uno parallelo alla strada esistente per le funzioni balneari, l'altro perpendicolare al primo, per la ristorazione.

La spezzatura della planimetria del ristorante a livello del bar, consente un raccordo correttamente perpendicolare alla strada ed alla scogliera che non sono tra loro parallele, e costituisce un elemento di rottura dinamica del fronte verso il verde pubblico.

La scala ad elica di accesso al solarium, unitamente alla sottolineatura formale dell'elemento in oggetto sulla scogliera artificiale, costituiscono, negli intenti progettuali, un elemento importante di caratterizzazione architettonica.

Ciò evidenziato le fonti di ricavo dell’intervento derivano sia dalla gestione del lido che dalla gestione dei servizi di ristorazione/bar, permettendo il protrarsi temporale della realizzazione dei ricavi stessi per tutto l’arco dell’anno, anche se indubbiamente il periodo di maggior interesse dal punto di vista economico risulta essere quello estivo.

Questa zona che si prevede funzionerà per circa quattro mesi all’anno (Giugno, Luglio, Agosto e Settembre - eventuali proroghe saranno collegate alle condizioni meteorologiche del periodo settembre/ottobre -), avrà un flusso di presenze legato principalmente alle condizioni climatiche.

Le statistiche degli ultimi anni indicano comunque tempo bello costante per i mesi presi in considerazione.

Nella studio della gestione, è stata considerata una media giornaliera delle presenze, divisa tra arenile e solarium, pari a circa 165 utilizzatori giorno, su più turni, ipotizzando infatti che solo una percentuale minima degli utilizzatori rimarrà presente nella struttura continuativamente per tutta la giornata.

Si prevede di fornire un servizio di noleggio, gestito dalla biglietteria, per cabine/armadietti di sicurezza, ombrelloni, sedie e lettini e tutto quanto altro necessario per la balneazione.

A servizio della zona di balneazione è prevista la presenza della parte estiva del bar, annesso al ristorante.

Questo bar funziona negli orari di apertura del Lido stesso servendo generi di ristorazione veloce, quali, gelati confezionati, panini, pizzette, toasts, insalate di stagione, bibite ed acque minerali. Tutti prodotti di grande richiesta da parte dell’utenza.

Il Bar ha anche la funzione di piccolo emporio, dove ci sarà la possibilità di reperire tutti quei prodotti necessari a rendere più gradevole la balneazione stessa, come per esempio le cuffie natatorie, gli oli solari protettivi, le emulsioni contro le punture di insetti e quant’altro giornalmente d’uso in analoghe situazioni.

Per aumentare lo spazio a disposizione della balneazione, sulla copertura dell'edificio per la ristorazione e su parte dell'edificio dei servizi è stato realizzato un ampio solarium con accesso costituito da una grande scala ad elica, posta nei pressi dell'ingresso.

La struttura prevista per la ristorazione è all’avanguardia del settore e garantisce oltre che una ristorazione che consenta la diffusione dei prodotti tipici locali, anche nuove tipologie di servizi e look rinnovato.

Quindi un’offerta di ristorazione di varia tipologia, con grandi capacità di adattamento alle varie esigenze che si presentano sia nell'ambito della stagione balneare estiva che in quello relativo allo sfruttamento della struttura a stagione estiva conclusa.

Con solo ingresso dall'esterno, si puo’ accedere ad un bar-tavola fredda e ad un ristorante-pizzeria (con forno a legna in vista).

Per i fruitori del lido è previsto il solo affaccio del bar-tavola fredda-pizzeria, mediante un’area di distribuzione collocata in zona adiacente alla spiaggia artificiale, con possibilità di posizionare alcuni tavolini per un'agevole consumazione dei cibi.

Complementare al ristorante è anche il bar, aperto tutto l’anno e funzionante anche come centro di aggregazione per la popolazione locale.

Il Bar, in considerazione delle sue caratteristiche architettoniche di elevato pregio, puo’ funzionare anche come sede di club e associazioni culturali o sportive.
I ricavi ed i costi del P.F., determinati in prima approssimazione secondo lo scenario economico ritenuto più remunerativo ed "urbanisticamente" corretto, sono stati estesi ad un numero di anni analogo a quello della durata della concessione (30 anni). Questa procedura consente di tenere conto del periodo iniziale di esercizio dell’impianto che, prima di raggiungere un profitto "stabilizzato", in genere impiega un arco di tempo individuabile, sulla scorta delle indicazioni statistiche fornite da strutture analoghe, in corrispondenza del terzo anno di attività.

Tale indicazione, peraltro, non deriva da considerazioni di carattere specifico, poiché l’effettiva durata di strutture analoghe a quella in esame presenta ampi margini di indeterminazione, in quanto dipende da una numerosa serie di parametri di carattere commerciale, politico e tecnico tra i quali spicca l’entità delle manutenzioni e delle ristrutturazioni eseguite nel corso degli anni.

A tal proposito vanno tenuti in giusta considerazione i significativi importi destinati nel piano economico - finanziario, alla manutenzione ordinaria annuale ed alla manutenzione straordinaria periodica.

Engi.Co. s.r.l. è promotore dell’iniziativa di P.F., e nella persona del D.T.dr.ing.A.Madini Moretti, ha sviluppato tutte le attivita’ tecniche dalla partecipazione al bando di gara alle fasi di assistenza al collaudo da parte dei tecnici incaricati dalla Committenza.